富士康搅局济南山大路 华强暴利神话将破？

多年来，山大路在济南人心目中一直是“科技市场”的代名词，这里是环渤海地区最大的电子产品集散地。但在平静的外表下，一轮新的产业集群蝶变与行业洗牌，正在上演。据报道，富士康拟在山大路建设新一代创意型数码广场，百脑汇项目重新入驻山大路也正在谈判中。（金属探测仪提供资料整合）

2011年的济南楼市，山大路成为值得铭记的坐标。而在富士康进驻传言背后，却引发了业界对于济南华强广场前途命运的猜测。究竟电子信息产业是像工程进度一样如人们所愿如火如荼发展，还是在不确定的宏观经济大背景下经历坎坷？富士康的进驻究竟是会给华强带来更大的升值空间，还是供应放量、竞争加剧刺破华强广场商铺化公寓的天价泡沫？

“可以确定的是，以华强目前的价格，其抗风险的能力是非常低的。”在采访中，一位业内人士如此表示。

竞争加剧，富士康拟建升级版赛博

据报道，今年3月份济南历下区政府与富士康协商洽谈，对富士康赛博创意数码广场项目进行了前期沟通。据介绍，赛博数码广场是富士康集团旗下通路事业群的重要组成部分，1999年成立于上海，是全国第一家连锁3C数码广场，也是国内电脑卖场的领导品牌，在全国已拥有34家连锁店。

“其实富士康早就进驻山大路了，现在面临的是进一步的升级和改造。”历下区政府相关人士介绍，山大路与解放路交界处现有的赛博数码广场，是富士康的早期商业形态，随着济南地区辐射半径加大、消费需求不断上升，山大路需要一个更加高端、全方位的电子信息产业综合体。

富士康目前筹划中的山大路新一代创意型数码广场，包括3C数码商城、多功能会展中心、全能型孵化器等核心要素，可以完成从前期概念开发到工业设计、样品生产，再到后期推广、测试的整个过程，将成为创意、创新产业的示范基地，同时具备创新培育、新品发布、终端销售等功能。建成后的综合体，将为IT商家提供尖端科技的展示中心，为市民尤其是年轻人，提供体验最新科技商品的空间。

时间进入2011年6月份。从济南华强广场的招商及公寓情况来看，电子卖场部分受到了业界商户的追捧。毕竟，作为山大路卖场的一个后来者，华强广场电子卖场无论是地理位置还是在硬件设施的竞争优势无疑非常明显；不过，从当前公寓部分的销售来看，业界商家对其却有些“感冒”不起来，由于价格高过预计，多对此保持了观望姿态。华强公寓成为一些投资客投资的对象。（地下金属探测器提供资料整合）

有观点认为，投资客对于公寓及写字楼的购买，其未来房租势必会转嫁到业界商家头上，因此此时购房为上策。不过，也有业界商家对这种说法不屑，认为卖场选择在华强对于经营的好处很明显，但办公地点是否选择在华强，则与公司业务的关系并不大。况且作为一种投资，未来房价也存在回落的巨大风险。

据统计，目前购买济南华强广场的客户中有7成为投资客。专家提醒，这反映出投资与经营分离的现象，而这一点对于投资者的未来投资收益而言，存在较大变数。

新老相争，济南华强能否立足生根？

在富士康进驻山大路的消息传的沸沸扬扬时，随着济南华强广场工程的不断推进，市场商家又将目光聚集在济南华强广场身上。无疑，这个集多方优势“卖场”的营业，必将极大的促进山大路整体卖场经营环境的提升。不过，专家提醒：商家及投资者也应该注意到一点，那就是卖场之间比拼的不仅仅是硬件环境，软性环境对于卖场来说同等重要。（金属探测器提供资料整合）

“什么是卖场的软环境？软环境总的来说就是一家卖场的品牌影响力，它是卖场‘软实力’的表现，大致可包括卖场管理运营的专业性，租金价格政策，商品定位及质量如何，商品种类是否齐全，市场规范性、经营秩序、商户诚信度、消费者认可度、客户群体规模等多个方面。”一位业内人士表示。

而自华强广场入驻山大路以来，市场上也流传着各种各样的说法，其中有说法认为新卖场届时会吞掉老卖场，事情发展是否会这样？

以往业界事例表明，新卖场吞掉老卖场的例子鲜而有之，倒是有不少老卖场凭借自身软实力从而压制新卖场的案例。一家新卖场的进驻，装修档位、硬件环境设施往往是各卖场中最高的，而依然不敌老卖场的原因，往往是输在了软实力方面。拥有稳定的客户群，经营成本低，客户认可度高，这也是一些较老卖场即使在硬件环境方面处于弱势的状态下也依然保持稳定发展的秘密。

“一个软、硬件环境皆佳的卖场一定是最具竞争力的卖场，硬件环境建设只要资金充足便可快速到位，而软环境的建设却不在一朝一夕。一家卖场所占市场份额的多少，往往是软、硬件实力综合平衡之后的一个结果。而多个强势卖场竞争的最终结果，往往会把整个市场蛋糕做的更大。对于未来山大路卖场格局的走势，现在下结论还为时尚早。”上述业内人士表示。

风险警示，商业地产热潮背后存隐忧

在山大路格局之争以外，还有来自整个商业地产市场的风险警示。

“实际上，之前有很多人认为商办物业市场是个重大机会，但我并不看好。”世联地产相关负责人曾对媒体表示，商办物业投资回报率低导致回收周期长，持有型物业和销售型物业有很大不同，其增值曲线和方式也不一样，持有型物业必须有长期的养客期，一些没有良好收益率的项目，谁买谁赔。（地下金属探测仪提供资料整合）

在商业地产领域，有个“一三五”法则，即一年开发期、三年培育期、五年成长期。对于投资者来说，商办物业获利空间在于长期持有的租金收益以及5～10年经营成熟后的增长空间，这个增长空间约在30%~50%之间。但重要的是，商业项目需要长期的“养护”和持有，才能将其价值逐渐释放。

据了解，从目前内地商业地产的现状来看，一线城市的优质物业投资回报率仅为6%~8%，低于香港8%~9%的水平。以北京中关村为例，一般的甲级写字楼租金为5元/平方米/天，偏高档的租金在7~10元/平方米/天，按照平均租金8元/平方米/天、产生租金的面积占80%的项目计算，平均租金回报率仅为5%左右。

“目前北京商用物业静态的资金回报率约为4%~5%，这已经是一个比较低的水平，表面租金回报率如果在5%，扣除税费就更低了。”一位地产研究人士表示，3%的回报率基本是底线，如果触及这个底线，投资的风险就已经出现了。

而此前有媒体报道，从当前济南华强广场一至四层卖场的租金价格布局来看，一层、二层价格最贵，均价拟定为每天每平方米7.8元，三层均价为7.5元，而四层相对便宜，均价为每天每平方米4元。

“济南华强的价格已经逼近国内一线城市了，然而济南的消费市场却远不如北京、深圳，再考虑到一个商业物业需要几年的培育期，而这段时间内如果富士康的项目出来搅局，那么投资华强的不稳定因素和风险就更大了。”一位投资者这样表示。

“在一个很长的时间段内要面临来自楼市调控、信贷调控、富士康带来的竞争、电子产业自身的行业风险等一系列投资风险，以华强公寓现有的价格，确实不大保险。”另一位投资人表示。（探测仪提供资料整合）

此文有探测仪-金属探测器-地下金属探测器提供资料信息原创，转载请标明出处www.tanbaowang.com